Στεγαστικό παράδοξο: 130.000 ακίνητα μένουν στα αζήτητα, αλλά οι τιμές παραμένουν στα ύψη
Η ελληνική αγορά ακινήτων μοιάζει να ισορροπεί σε ένα παράδοξο σημείο: χτίζει, αλλά δεν πουλά. Από τη μία πλευρά, οι γερανοί επιστρέφουν και οι άδειες οικοδομών αυξάνονται, κι από την άλλη, δεκάδες χιλιάδες κατοικίες παραμένουν άδειες ή απούλητες, αποκαλύπτοντας μια αγορά που κινείται σε δύο ταχύτητες.
Πάνω από 130.000 σπίτια — αξίας σχεδόν 37 δισ. ευρώ — μένουν στα αζήτητα, την ώρα που οι τιμές των νεόδμητων ακινήτων συνεχίζουν να αυξάνονται. Η οικοδομή, αν και ξαναπαίρνει μπροστά, φαίνεται να εξυπηρετεί ένα στενό κοινό: όσους διαθέτουν υψηλά εισοδήματα ή πρόσβαση σε ίδια κεφάλαια. Για την πλειονότητα των πολιτών, το “όνειρο του σπιτιού” απομακρύνεται ολοένα και περισσότερο.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παρουσιάστηκαν σε πρόσφατο συνέδριο της αγοράς ακινήτων, καταγράφονται 131.000 αγγελίες πώλησης και 45.000 ενοικίασης, με το 85% των ακινήτων να παραμένει χωρίς αγοραστή ή ενοικιαστή για διάστημα από 6 έως 24 μήνες. Τα περισσότερα μένουν «κολλημένα» στην αγορά για περίπου οκτώ μήνες.
Τα νότια προάστια της Αθήνας συγκεντρώνουν το 18% των διαθέσιμων κατοικιών, ενώ το κέντρο της πόλης ακολουθεί με 14%. Η μέση ζητούμενη τιμή για ένα διαμέρισμα φτάνει τα 308.000 ευρώ ή 2.583 ευρώ/τ.μ., ανεβάζοντας τη συνολική αξία των αδιάθετων ακινήτων στα 40 δισ. ευρώ.
Μάλιστα, μόνο 1.500 κατοικίες ανήκουν στην κατηγορία των “πολυτελών”, με μέση ζητούμενη τιμή 3,4 εκατ. ευρώ. Αντίθετα, οι πραγματικές μεταβιβάσεις περιορίζονται σε περίπου 28.700 ετησίως, με μέση αξία 105.000 ευρώ και συνολική αξία συναλλαγών μόλις 3 δισ. ευρώ.
Παλαιότητα και χαμηλός ρυθμός ανακαίνισης
Η ελληνική αγορά ακινήτων παραμένει σε μεγάλο βαθμό «γερασμένη». Έξι στα δέκα σπίτια έχουν ηλικία άνω των 30 ετών, ενώ ένα στα τέσσερα κατασκευάστηκε τη δεκαετία του 1970.
Μόνο το 22,7% των κατοικιών είναι νεόδμητες, και από τα παλαιά ακίνητα, μόλις 10% έχει ανακαινιστεί ουσιαστικά. Οι περισσότερες παλιές πολυκατοικίες παραμένουν ενεργειακά ανεπαρκείς, δυσλειτουργικές και συχνά χωρίς οικονομικά εφικτές λύσεις αναβάθμισης.
Οι νεόδμητες κατοικίες, από την άλλη, απευθύνονται σε ελάχιστους: οι τιμές ξεπερνούν τα 4.000 ευρώ/τ.μ. στις περισσότερες περιοχές και φτάνουν ακόμη και τα 7.000 ευρώ/τ.μ. στα προάστια υψηλής ζήτησης. Έτσι, η νέα οικοδομή ενισχύει περισσότερο τον πλούτο όσων ήδη διαθέτουν κεφάλαια, παρά τη συνολική στεγαστική επάρκεια.
Έλλειψη γης και αναποτελεσματική αξιοποίηση
Η έλλειψη οικοδομήσιμης γης είναι ένα από τα σημαντικότερα εμπόδια. Μόνο 22% των οικοπέδων ξεπερνούν τα 1.000 τ.μ., ενώ το 33% των αδόμητων οικοπέδων βρίσκεται στα ανατολικά προάστια της Αττικής. Η Αθήνα έχει ουσιαστικά «κορεστεί» πολεοδομικά, καθιστώντας δύσκολη την ανάπτυξη νέων έργων σε προσιτές τιμές.
Αναλυτές προτείνουν λύσεις εκτός του παραδοσιακού πλαισίου: προγράμματα μίσθωσης με δικαίωμα εξαγοράς (rent to buy), φορολογικά κίνητρα για αγορά κατοικιών σε νησιά και ακριτικές περιοχές και συμμετοχή του Δημοσίου σε μικτά σχήματα χρηματοδότησης.
Αν και η πρόσβαση στη χρηματοδότηση παραμένει περιορισμένη, υπάρχουν ενδείξεις ανάκαμψης. Το 2025 αναμένεται αύξηση 25% στα στεγαστικά δάνεια, που αντιστοιχεί σε περίπου 2 δισ. ευρώ νέες εκταμιεύσεις. Ωστόσο, η δραστηριότητα παραμένει πολύ χαμηλότερη από τα προ κρίσης επίπεδα. Οι τράπεζες διαπιστώνουν ενδιαφέρον κυρίως για μικρότερες κατοικίες και δάνεια με υψηλή ίδια συμμετοχή, ενώ η νέα γενιά δανειοληπτών παραμένει προσεκτική και επιφυλακτική.
Δευτερογενής αγορά και δικαστικά εμπόδια
Η λεγόμενη «δευτερογενής αγορά» — δηλαδή η μεταπώληση ακινήτων που έχουν περάσει σε funds ή εταιρείες διαχείρισης — παραμένει στάσιμη. Περίπου 11.000 ακίνητα βρίσκονται υπό διαχείριση, εκ των οποίων 7.000 είναι κατοικίες και μόλις 2.000 διαθέσιμες για πώληση.
Οι βασικοί λόγοι είναι δύο:
- το υψηλό ποσοστό ανακοπών στους πλειστηριασμούς, που καθυστερεί τη διάθεση ακινήτων,
- και η βραδύτητα των δικαστικών και γραφειοκρατικών διαδικασιών, με την «ωρίμανση» ενός ακινήτου να ξεπερνά τους 18 μήνες.
Στο συνέδριο προτάθηκε η επιτάχυνση της δικαιοσύνης σε υποθέσεις ακινήτων, καθώς και η απλοποίηση του Κτηματολογίου. Αν τα εμπόδια αυτά αρθούν, εκτιμάται ότι έως και 10.000 επιπλέον κατοικίες θα μπορούσαν να βγουν άμεσα στην αγορά, δίνοντας ανάσα στην προσφορά.
Η ελληνική αγορά κατοικίας δείχνει εξωτερικά «θερμή», αλλά στο εσωτερικό της κρύβει ψυχρά δεδομένα: υπερτιμημένα ακίνητα, περιορισμένη απορρόφηση, παλιά κτίρια και μια γενιά που δυσκολεύεται να στεγαστεί. Χωρίς γενναίες παρεμβάσεις σε χρηματοδότηση, γη και φορολογία, η αγορά κινδυνεύει να παραμείνει εγκλωβισμένη σε μια παράδοξη ισορροπία: ανάπτυξη χωρίς πρόσβαση, οικοδομή χωρίς κατοικία.
Διαβάστε επίσης:
«Καρατομήθηκε» από τη Μενδώνη η γενική διευθύντρια του Βυζαντινού και Χριστιανικού Μουσείου
Σκανδάμης για οπλοκατοχή: Φέρετε και μια διάταξη για τον κάθε Άδωνι Γεωργιάδη
Πηγή: ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ | topontiki.gr
