Τρεις ταχύτητες στην αγορά ακινήτων με μεγάλες αποκλίσεις τιμών ανάμεσα σε αγγελίες, συμβόλαια και αντικειμενικές
Με τρεις διαφορετικές «ταχύτητες» κινείται η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα, με τις τιμές που εμφανίζονται στις αγγελίες, εκείνες που αποτυπώνονται στα συμβόλαια και τις αντικειμενικές αξίες να απέχουν ολοένα και περισσότερο μεταξύ τους. Η απόκλιση αυτή διαμορφώνει μια σύνθετη εικόνα για το πραγματικό επίπεδο των τιμών και επηρεάζει τόσο τη συμπεριφορά των αγοραστών όσο και τις επιλογές των πωλητών.
Στη χαμηλότερη ταχύτητα βρίσκονται οι αντικειμενικές αξίες, οι οποίες παραμένουν αμετάβλητες από τον Ιούνιο του 2021, όταν πραγματοποιήθηκε η τελευταία αναπροσαρμογή. Παρά τις σημαντικές μεταβολές που έχουν καταγραφεί στην κτηματαγορά τα τελευταία χρόνια, ο υφιστάμενος σχεδιασμός δεν προβλέπει νέα επικαιροποίηση πριν από το 2027, γεγονός που διευρύνει την απόσταση μεταξύ φορολογικών και αγοραίων δεδομένων.
Στον αντίποδα, στη «γρήγορη λωρίδα» κινούνται οι τιμές των αγγελιών, οι οποίες αντανακλούν κυρίως τις προσδοκίες των ιδιοκτητών. Οι ζητούμενες τιμές επηρεάζονται από τη ζήτηση, τη διαχρονική έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων και τις εκτιμήσεις για τη δυναμική της αγοράς, χωρίς όμως να επιβεβαιώνονται πάντα στις τελικές συναλλαγές.
Ανάμεσα στις δύο αυτές ταχύτητες βρίσκονται οι πραγματικές τιμές αγοραπωλησιών, δηλαδή τα ποσά στα οποία τελικά ολοκληρώνονται οι συναλλαγές και υπογράφονται τα συμβόλαια. Τα στοιχεία δείχνουν ότι οι τιμές αυτές είναι συστηματικά χαμηλότερες από τις ζητούμενες και σε αρκετές περιπτώσεις πλησιέστερες στις αντικειμενικές αξίες, αν και εξακολουθούν να καταγράφονται φαινόμενα μερικής μη αποτύπωσης του πραγματικού τιμήματος.
Τα δεδομένα της ReDataset, που συγκρίνουν ζητούμενες και πραγματικές τιμές πώλησης σε βασικές αστικές περιοχές για την περίοδο 2022–2025, καταγράφουν σημαντική διεύρυνση της ψαλίδας. Το χάσμα μεταξύ αγγελιών και συναλλαγών αυξήθηκε από 19,9% το 2022 σε 34,4% το 2025. Σε απόλυτους όρους, οι ζητούμενες τιμές διαμορφώνονται κατά μέσο όρο στα 2.325 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ενώ οι τελικές τιμές πώλησης περιορίζονται στα 1.730 ευρώ.
Στην Αττική, σε περιοχές με αντικειμενική αξία 1.650 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, η απόκλιση προσεγγίζει το 35%. Στο Γαλάτσι η διαφορά φθάνει τα 593 ευρώ ανά τετραγωνικό, ενώ στο Περιστέρι διαμορφώνεται στο 25,7%. Ακόμη και σε δήμους όπου η εικόνα εμφανίζεται πιο συγκρατημένη, όπως στη Νίκαια – Άγιος Ιωάννης Ρέντη, οι ζητούμενες τιμές εξακολουθούν να υπερβαίνουν τις τιμές των τελικών συναλλαγών.
Αντίστοιχα στοιχεία προκύπτουν και για τη Θεσσαλονίκη. Σε ζώνες με αντικειμενική αξία 1.600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, καταγράφεται η μεγαλύτερη απόκλιση σε πανελλαδικό επίπεδο, με τις τιμές αγγελιών το 2025 να υπερβαίνουν τις αντικειμενικές κατά 75,4%.
Η αυξανόμενη αυτή απόσταση μεταξύ ζητούμενων και πραγματικών τιμών συμβάλλει στη δημιουργία μιας εικόνας της αγοράς που δεν ταυτίζεται πλήρως με τις συναλλαγές. Οι τιμές των αγγελιών καταγράφονται και αναπαράγονται συχνά ως «αγοραίες», ενώ στην πράξη οι συναλλαγές ολοκληρώνονται σε χαμηλότερα επίπεδα, μετά από διαπραγματεύσεις.
Σε αυτό το περιβάλλον, εντός του 2026 αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία το νέο ψηφιακό «price map», μια πλατφόρμα που θα καταγράφει και θα αναλύει τις πραγματικές τιμές συναλλαγών. Σύμφωνα με τον σχεδιασμό, το σύστημα θα αντλεί δεδομένα από συμβόλαια μεταβίβασης, αγγελίες πώλησης και ενοικίασης, φορολογικές δηλώσεις και το Κτηματολόγιο, χωρίς τη δημοσιοποίηση προσωπικών στοιχείων.
Η πλατφόρμα θα παρέχει βασικές πληροφορίες για τα χαρακτηριστικά των ακινήτων –όπως είδος, επιφάνεια, παλαιότητα, περιοχή και τίμημα– με στόχο τη σαφέστερη αποτύπωση των αξιών ανά ζώνη. Σε δεύτερο στάδιο προβλέπεται επέκταση και στην αγορά ενοικίων, ενισχύοντας τη διαφάνεια σε ένα ευρύτερο τμήμα της κτηματαγοράς.
Διαβάστε επίσης:
Η Συμφωνία ΕΕ-Mercosur: Μια Απειλή για την Ελληνική Ύπαιθρο;
«Φωτιά» στα Ασφάλιστρα Υγείας: Γιατί έρχονται αυξήσεις άνω του 10% το 2026
Πηγή: ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ | topontiki.gr
