Ακίνητα: Η αγορά φρενάρει στα χαρτιά αλλά οι τιμές συνεχίζουν να ξεφεύγουν από εισοδήματα νοικοκυριών

Όποιος επιχειρεί σήμερα να αγοράσει ή να νοικιάσει σπίτι δεν χρειάζεται στατιστικές για να καταλάβει τι συμβαίνει. Το νιώθει στην τσέπη του. Η ελληνική αγορά κατοικίας μπορεί να μιλά πλέον για «συγκρατημένη άνοδο», όμως για την κοινωνική πλειονότητα αυτό δεν σημαίνει ανακούφιση, αλλά απλώς ότι η απόσταση από την προσιτή στέγη μεγαλώνει με λίγο μικρότερο βήμα.

Οι τιμές εξακολουθούν να κινούνται ανοδικά, έστω και χωρίς την ορμή των προηγούμενων ετών. Το πρόβλημα, ωστόσο, παραμένει ακέραιο: οι αξίες των ακινήτων αυξάνονται με ρυθμούς που δεν έχουν καμία σχέση με την εξέλιξη των εισοδημάτων. Και όσο η ψαλίδα αυτή ανοίγει, η ιδιοκατοίκηση και η αξιοπρεπής ενοικίαση μετατρέπονται σταδιακά σε προνόμιο.

Τα τελευταία στοιχεία της Τράπεζα της Ελλάδος επιβεβαιώνουν αυτή τη διπλή εικόνα. Από τη μία πλευρά, η αγορά δείχνει να «φρενάρει» σε σχέση με το 2024. Από την άλλη, δεν διαφαίνεται καμία ουσιαστική υποχώρηση τιμών ούτε το 2026. Η πρόβλεψη μιλά για συνέχιση της ανόδου, απλώς με χαμηλότερους ρυθμούς, καθώς η αγορά προσπαθεί να αφομοιώσει τις υπερβολές της προηγούμενης περιόδου.

Μέχρι το τρίτο τρίμηνο του 2025, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,5% σε ονομαστικούς όρους, έναντι σχεδόν 10% την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Η επιβράδυνση είναι υπαρκτή, αλλά δεν αλλάζει την ουσία: οι τιμές συνεχίζουν να ανεβαίνουν σε μια οικονομία όπου οι μισθοί κινούνται πολύ πιο αργά.

Την ίδια εικόνα αποτυπώνουν και τα στοιχεία της αγοράς. Νεόδμητα και μεταχειρισμένα ακίνητα κατέγραψαν ετήσιες αυξήσεις άνω του 6%, ποσοστά που μπορεί να θεωρούνται «λογικά» για επενδυτικά δελτία, αλλά για τα νοικοκυριά λειτουργούν σωρευτικά και ασφυκτικά. Η στέγη, αντί να σταθεροποιείται, απομακρύνεται.

Μια δεκαετία που αναδιαμόρφωσε τις γειτονιές

Αν κάποιος κοιτάξει τη μεγάλη εικόνα, η κατάσταση γίνεται ακόμη πιο αποκαλυπτική. Από το 2016 έως σήμερα, οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών έχουν σχεδόν διπλασιαστεί, ενώ στα παλαιότερα ακίνητα η συνολική άνοδος πλησιάζει το 94%. Δεν πρόκειται για συγκυριακή αύξηση, αλλά για μια βαθιά μεταβολή που έχει αλλάξει τον χάρτη των πόλεων.

Το Μαρούσι, το Παλαιό Φάληρο, το Περιστέρι και οι Αμπελόκηποι συγκαταλέγονται στις περιοχές με τις εντονότερες ανατιμήσεις, με αυξήσεις που σε αρκετές περιπτώσεις ξεπερνούν το 100% μέσα σε λιγότερο από μία δεκαετία. Γειτονιές που άλλοτε θεωρούνταν επιλογή για τη μεσαία τάξη, σήμερα γίνονται απλησίαστες για τους ίδιους κατοίκους.

Την ίδια στιγμή, περιοχές όπως ο Χολαργός καταγράφουν σταθερά τις υψηλότερες τιμές, επιβεβαιώνοντας ότι η αγορά δεν επιστρέφει σε προηγούμενα επίπεδα, αλλά «κλειδώνει» σε ένα νέο, ακριβότερο σημείο ισορροπίας.

Ούτε τα παλιά σπίτια σώζουν την κατάσταση

Η πίεση δεν περιορίζεται στα νεόδμητα. Ακόμη και τα μεταχειρισμένα διαμερίσματα, που παραδοσιακά λειτουργούσαν ως πιο προσιτή λύση, ακολουθούν την ίδια πορεία. Σε πολλές περιοχές, οι τιμές τους έχουν αυξηθεί σχεδόν όσο και των νέων ακινήτων, περιορίζοντας δραστικά τις εναλλακτικές για όσους δεν έχουν πρόσβαση σε υψηλά εισοδήματα ή τραπεζικό δανεισμό.

Παρά τη σχετική επιβράδυνση, η αγορά κατοικίας δεν δείχνει σημάδια επιστροφής στην «κανονικότητα». Αντίθετα, παγιώνεται ένα νέο καθεστώς υψηλών τιμών, το οποίο τροφοδοτεί το στεγαστικό πρόβλημα και επανακαθορίζει τα όρια αντοχής αγοραστών και ενοικιαστών.

Το ερώτημα πλέον δεν είναι αν οι τιμές θα συνεχίσουν να ανεβαίνουν, αλλά ποιοι θα μπορούν να τις ακολουθούν. Και όσο οι απαντήσεις δεν συνοδεύονται από ουσιαστική στεγαστική πολιτική, η αγορά θα συνεχίσει να κινείται ανοδικά — αφήνοντας όλο και περισσότερους εκτός.

Διαβάστε επίσης:

Μπάλωμα με επιστροφή ενοικίων για δημόσιους λειτουργούς της περιφέρειας

Τέλος στην «ανάσα» μεταξύ των δόσεων: Πώς ο ΕΝΦΙΑ του 2026 γίνεται μόνιμο μηνιαίο έξοδο

Φορολογικές δηλώσεις 2026 με το βλέμμα στην προσυμπλήρωση, τις προθεσμίες και τα πρόστιμα

Πηγή: ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ | topontiki.gr