Η «συρρίκνωση» της ελληνικής κατοικίας – Η νέα πραγματικότητα μετά τον ΝΟΚ

Η εικόνα της ελληνικής κτηματαγοράς αλλάζει ριζικά, με το μέγεθος των νέων κατοικιών να ακολουθεί μια σταθερά φθίνουσα πορεία. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για το πρώτο δεκάμηνο του 2025, η μέση επιφάνεια ανά κατοικία σημείωσε εντυπωσιακή πτώση της τάξεως του 19%, υποχωρώντας στα 102 τ.μ., έναντι των 126 τ.μ. που καταγράφηκαν το 2024.

Ακόμη πιο αποκαλυπτική είναι η μείωση στον μέσο όγκο των ακινήτων, ο οποίος κατρακύλησε κατά 19,8%, φτάνοντας τα 344 κυβικά μέτρα, από 429 κυβικά μέτρα την προηγούμενη χρονιά. Η τάση αυτή δεν είναι τυχαία, αλλά αποτελεί το αποτέλεσμα ενός συνδυασμού οικονομικών πιέσεων και της προσαρμογής των κατασκευαστών στις νέες ρυθμίσεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ).

Η επίδραση των αλλαγών του ΝΟΚ

Οι πρόσφατες δικαστικές και διοικητικές παρεμβάσεις σχετικά με τα «μπόνους» δόμησης του ΝΟΚ έχουν δημιουργήσει ένα περιβάλλον αβεβαιότητας. Οι κατασκευαστές, προκειμένου να θωρακίσουν τις επενδύσεις τους έναντι πιθανών προσφυγών, στρέφονται σε πιο «συμπαγή» σχέδια. Η κατάργηση ή ο περιορισμός των επιπλέον υψών και της δόμησης σε πολλές περιοχές αναγκάζει τους αρχιτέκτονες να αξιοποιούν κάθε τετραγωνικό με μεγαλύτερη ακρίβεια, θυσιάζοντας τους μεγάλους, ενιαίους χώρους του παρελθόντος.

Οικονομικοί παράγοντες και ζήτηση

Πέρα από το κανονιστικό πλαίσιο, η συρρίκνωση των διαμερισμάτων υπαγορεύεται από την ίδια την αγορά:

• Κόστος κατασκευής: Η αύξηση στις τιμές των υλικών και της ενέργειας ωθεί τους εργολάβους στη δημιουργία μικρότερων μονάδων, οι οποίες είναι πιο «εύπεπτες» οικονομικά για το ευρύ κοινό.
• Αγοραστική δύναμη: Με τα επιτόκια στεγαστικών δανείων και τον πληθωρισμό να πιέζουν τα νοικοκυριά, η ζήτηση μετατοπίζεται από τα μεγάλα οικογενειακά διαμερίσματα σε λειτουργικά σπίτια 70-100 τ.μ.
• Επενδυτική στροφή: Τα μικρότερα ακίνητα προσφέρουν συχνά καλύτερες αποδόσεις (yields) σε περίπτωση ενοικίασης, ειδικά σε αστικά κέντρα όπου η ζήτηση για «compact» διαβίωση αυξάνεται.

Το μέλλον της αστικής δόμησης

Η πτώση του μέσου όγκου κατά σχεδόν 20% σηματοδοτεί το τέλος της εποχής των «γενναιόδωρων» τετραγωνικών. Η ελληνική αγορά ευθυγραμμίζεται πλέον με τα ευρωπαϊκά πρότυπα των μεγαλουπόλεων, όπου η πολυτέλεια δεν ορίζεται από την έκταση, αλλά από την ενεργειακή απόδοση και την έξυπνη διαχείριση του χώρου.

Το παράδοξο των τιμών: Μικρότερα σπίτια, μεγαλύτερο κόστος

Παρά τη θεαματική συρρίκνωση της μέσης επιφάνειας, η αγορά ακινήτων δεν παρουσιάζει σημάδια αποκλιμάκωσης των τιμών. Αντιθέτως, το «ράλι» συνεχίζεται με αμείωτη ένταση, δημιουργώντας ένα οξύμωρο σχήμα: Οι αγοραστές καλούνται να πληρώσουν περισσότερα για λιγότερο χώρο.

Σύμφωνα με αναλυτές της αγοράς, η στροφή σε μικρότερα διαμερίσματα έχει εκτοξεύσει την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο. Η ζήτηση για ακίνητα της τάξεως των 70-90 τ.μ. είναι πλέον τόσο υψηλή, που οι τιμές τους αυξάνονται με ταχύτερο ρυθμό σε σύγκριση με τις μεγάλες κατοικίες άνω των 150 τ.μ.

Αυτό οφείλεται σε τρεις βασικούς παράγοντες:

1. Υψηλή συγκέντρωση ζήτησης: Η πλειοψηφία των αγοραστών και των επενδυτών ανταγωνίζεται για το ίδιο, περιορισμένο απόθεμα μικρών ακινήτων, ωθώντας τις τιμές προς τα πάνω.

2. Κόστος ανά μονάδα: Η κατασκευή πολλών μικρών διαμερισμάτων σε μια πολυκατοικία (αντί για λίγα και μεγάλα) αυξάνει το κόστος για τον εργολάβο (περισσότερες κουζίνες, μπάνια, μετρητές), το οποίο μετακυλίεται στον τελικό καταναλωτή.

3. Ελλειμματική προσφορά: Παρά την οικοδομική δραστηριότητα, η προσφορά νέων, σύγχρονων διαμερισμάτων υπολείπεται της ζήτησης, διατηρώντας τις τιμές σε επίπεδα ρεκόρ.

Έτσι, η «στρατηγική του μικρότερου σπιτιού», που για πολλούς ξεκίνησε ως ανάγκη για προσιτή στέγαση, καταλήγει να είναι μια ακριβή επιλογή, με το κόστος κτήσης να παραμένει δυσανάλογα υψηλό σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα.

Διαβάστε επίσης:

Το νέο «δημοσιονομικό στενό» – Τι σημαίνουν οι κανόνες της ΕΕ για την Ελλάδα

Φοροαπαλλαγές για λίγους, φόροι για πολλούς: το πάρτι που «φουσκώνει» και πληρώνει ο πολίτης

Η «νέα εποχή» στο Δημόσιο – Ταχύτητα στις προσλήψεις και «κόκκινη κάρτα» στην αδράνεια

Πηγή: ΟΙΚΟΝΟΜΙΑ | topontiki.gr